오라클, 160억 달러 데이터센터 자금 조달 완료

오라클이 미시간주에 건설 중인 1GW급 데이터센터 ‘더 반(The Barn)’의 160억 달러(약 23조 2,000억 원) 파이낸싱을 마무리했다. 핌코(PIMCO)가 100억 달러를 앵커 투자하며 채권 시장의 AI 인프라 신뢰를 입증했고, 이 시설은 오픈AI 스타게이트 프로젝트의 핵심 거점이 된다.

오라클(Oracle)이 미시간주 세일린 타운십에 건설 중인 초대형 데이터센터 캠퍼스 ‘더 반(The Barn)’에 대한 160억 달러(약 23조 2,000억 원) 규모의 파이낸싱을 최종 완료했다. 수개월간 투자자들과의 협상이 난항을 겪었지만, 세계 최대 채권 운용사 핌코(PIMCO)가 100억 달러(약 14조 5,000억 원)를 앵커로 투자하면서 거래가 성사됐다. 이번 딜은 AI 인프라 투자가 기업 자체 재무제표를 넘어 프로젝트 파이낸스 영역으로 확대되고 있음을 보여주는 상징적 사례이다. 뱅크오브아메리카(Bank of America)가 구조화 에이전트를 맡았으며, 골드만삭스와 웰스파고도 금융 자문에 참여했다.

140억 달러 채권의 구조

뱅크오브아메리카는 이번 프로젝트를 위해 140억 달러(약 20조 3,000억 원) 규모의 채권을 발행했다. 채권은 기관투자자 대상 사모 발행(144A) 방식으로, 쿠폰 금리 7.5%, 발행가 액면의 98.75센트, 만기 2045년으로 설정됐다. 특히 구조가 독특한데, 처음 6년간은 이자만 지급하고 이후 13년간 원금을 상환하는 방식이다. 오라클의 일반 회사채 대비 높은 금리는 단일 시설의 현금흐름에 기반한 프로젝트 수준의 리스크를 반영한다. 핌코가 전체 채권의 약 71%에 해당하는 100억 달러를 매입했고, 나머지는 다른 기관투자자들이 소화했다. 뱅크오브아메리카의 짐 드메어(Jim DeMare) 공동 사장은 “고품질 디지털 인프라에 대한 투자자 수요가 대규모 자본 형성을 지속적으로 견인하고 있다”고 밝혔다.

에퀴티와 파트너 구성

채권 외에 에퀴티(지분 투자) 부문에서는 블랙스톤(Blackstone)이 약 20억 달러(약 2조 9,000억 원)를 출자했다. 개발사인 릴레이티드 디지털(Related Digital)은 미국 최대 부동산 개발사 릴레이티드 컴퍼니즈(Related Companies)의 디지털 인프라 계열사로, 프로젝트의 설계와 건설을 총괄하고 있다. 블랙스톤의 글로벌 부동산 부문 나딤 메그지(Nadeem Meghji) 대표는 “AI가 견인하는 디지털 인프라 수요가 숨 가쁜 속도로 계속되고 있다”고 강조했다. 릴레이티드 컴퍼니즈의 제프 블라우(Jeff T. Blau) CEO는 “이번 파이낸싱의 성공은 릴레이티드 디지털이 구축해 온 역량에 대한 강력한 시장 검증”이라고 평가했다.

1GW급 ‘더 반’ 캠퍼스의 실체

‘더 반’은 250에이커(약 101만 제곱미터) 부지에 3개의 단층 데이터센터 건물로 구성되며, 각 건물의 면적은 55만 제곱피트(약 5만 1,097제곱미터)이다. 총 전력 용량은 1GW(기가와트)를 초과하며, 이는 약 75만 가구에 전력을 공급할 수 있는 규모이다. 캠퍼스 이름 ‘더 반(The Barn, 헛간)’은 부지 입구에 있는 역사적인 붉은 헛간 건물에서 유래했으며, 개발사는 이를 지역 유산으로 보존할 계획이다. 냉각 시스템은 수자원 사용을 줄이기 위한 폐쇄형 루프(Closed-loop) 방식을 채택했고, LEED 인증도 추진 중이다. 전력은 DTE 에너지가 기존 발전 자원을 활용해 100% 공급하며, 오라클은 자체 출자로 별도의 배터리 저장 시설을 건설한다. 이 배터리 프로젝트를 통해 DTE의 기존 고객들은 전력망 유지보수 분담금 절감으로 약 3억 달러(약 4,350억 원)의 비용 절감 효과를 누릴 것으로 전망된다.

오픈AI 스타게이트와의 연결고리

이 데이터센터는 오라클과 오픈AI(OpenAI)가 공동 추진하는 스타게이트(Stargate) 프로젝트의 핵심 인프라이다. 양사는 총 4.5GW 규모의 추가 스타게이트 용량 확보를 발표한 바 있으며, ‘더 반’은 그 첫 번째 대규모 거점이 된다. 오라클 클라우드 인프라스트럭처(OCI)의 마헤시 티아가라잔(Mahesh Thiagarajan) 수석 부사장은 “세일린 타운십 데이터센터의 빠른 진전은 미국 차세대 AI 인프라 구축의 시급성과 규모를 잘 보여준다”고 밝혔다. 오라클은 스타게이트 합작을 위해 이미 총 720억 달러(약 104조 4,000억 원) 규모의 파트너 부채를 확보한 상태이다. 지역사회에는 2,500개 이상의 노조 건설 일자리와 450개 이상의 상주 일자리가 창출되며, 카운티 전체로는 1,500개 이상의 고용 효과가 기대된다. 소방서 및 커뮤니티에 대한 직접 투자도 1,400만 달러(약 203억 원)에 달하고, 750에이커 이상의 농지와 습지가 보존된다.

시사점: AI 인프라 투자의 새로운 패러다임

이번 딜이 주목받는 이유는 미국 주요 은행들이 AI 인프라 수요의 지속 가능성에 의문을 제기하며 대출을 꺼렸다는 점이다. 전통적 은행 대출이 막히자 채권 시장이 그 공백을 메웠고, 핌코 같은 장기 투자 지향의 자산운용사가 은행이 감당하지 못한 리스크를 받아들인 것이다. 그러나 리스크도 분명하다. 오라클의 5,530억 달러 규모 수행의무(performance obligations)가 오픈AI에 과도하게 집중돼 있고, 오픈AI 자체가 아직 연간 흑자를 달성한 적이 없다는 점은 우려 요인이다. 1990년대 광섬유 과잉 투자나 2006~2008년 데이터센터 과잉 건설의 전례도 시장 참여자들 사이에서 회자된다. 하지만 작년 이후 하이퍼스케일러 프로젝트에 최소 2,900억 달러(약 420조 5,000억 원)의 부채가 조성된 현실은, AI 인프라가 이미 부동산이나 채권과 같은 독립 자산군으로 자리잡고 있음을 시사한다. 한국의 데이터센터 시장과 AI 인프라 투자에도 이러한 프로젝트 파이낸스 모델이 참고 사례가 될 전망이다.